¿Qué pasa si la casa que compré en remate está ocupada?

Eres el dueño una vez inscrita la escritura, pero la entrega no es automática. Tienes que pedir al tribunal que ordene la salida de los ocupantes o, según quién ocupe y por qué, iniciar otro juicio.

¿Qué es el lanzamiento?

Es la orden judicial para que los ocupantes dejen el inmueble, con auxilio de la fuerza pública si no salen voluntariamente.

¿Cuánto demora sacar a los ocupantes?

Depende del caso y del tribunal. Puede tardar meses, sobre todo si hay arrendatarios o alguien alega un derecho sobre la propiedad.

¿Tengo que respetar a un arrendatario?

Depende de su contrato y de su fecha. Algunos arriendos pueden tener que respetarse; un abogado debe revisarlo antes de que ofertes.

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Qué pasa si la casa que compras en remate está ocupada

Ganar el remate e inscribir la escritura te hace dueño, pero no te entrega las llaves. Esto es lo que hay que saber antes de ofertar por una propiedad con gente viviendo adentro.

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Respuesta corta

Si la propiedad que compraste en remate está ocupada, ser dueño no te da la entrega automática. Tienes que pedirle al tribunal que ordene la salida de los ocupantes (el lanzamiento) o, según quién ocupe y por qué, iniciar otro juicio, y eso puede tardar meses. Antes de ofertar, averigua quién vive ahí, revisa el expediente y suma el tiempo y el costo de un abogado.

Actualizado: 2026-10-25 · Revisado por: Equipo editorial de Buscaturemate

Fuentes consultadas

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Ser dueño no es lo mismo que tener las llaves

Cuando te adjudicas un inmueble en un remate judicial, el juez firma la escritura junto contigo y tú la inscribes en el Conservador de Bienes Raíces. Desde ahí eres el dueño. Pero si el deudor, su familia u otras personas siguen viviendo en la propiedad, nadie te la entrega por ti: la entrega material es un trámite aparte.

En los remates de casas y departamentos puede pasar, porque a veces el deudor sigue viviendo ahí cuando la propiedad se remata.

Cómo se obtiene la entrega

Si ocupa el deudor. Por lo general se pide al mismo tribunal del remate que ordene la entrega y, si no sale, el lanzamiento con auxilio de la fuerza pública.
Si ocupa otra persona sin contrato. Según el caso y el criterio del tribunal, puede bastar con pedirlo en la misma causa o puede ser necesario un juicio aparte, como el de precario.
Si hay un arrendatario. Depende de su contrato. Algunos arriendos pueden tener que respetarse por un tiempo; un abogado tiene que revisar el caso.
Si alguien alega un derecho sobre la propiedad (un arriendo, un usufructo u otro título). Puede ser necesario un juicio distinto, que toma más tiempo. Un abogado debe revisar si ese derecho te afecta.

En todos los casos, cuenta con que puede tardar meses y con el costo de un abogado. Las reglas del lanzamiento además han estado en discusión en los tribunales, así que conviene revisarlas a la fecha de comprar.

Qué revisar antes de ofertar

Mira la propiedad por fuera. Fíjate si hay señales de que vive alguien. En condominios, conserjería o la administración suelen saberlo.
Revisa el expediente de la causa. Puede mostrar si hay arrendatarios, oposiciones o una entrega ya pedida.
Pide los certificados. El de hipotecas y gravámenes en el Conservador y, si es un departamento, el de deuda de gastos comunes.
Ajusta tu oferta. Si la propiedad está ocupada, descuenta del precio que estás dispuesto a pagar el tiempo sin usarla y los honorarios del abogado.

Esta guía es referencial y no constituye asesoría legal. La entrega de un inmueble ocupado depende de cada caso: asesórate con un abogado antes de participar.